東京都葛飾区発電所が連系

東京都葛飾区に新築したアパート屋上の太陽光発電所が連系しました。

東京都葛飾区太陽光発電所

システム構成は、
東芝250wパネル×48枚=12kw
新電元10kwパワコン
です。

屋上面積が限られるけど、傾斜角10度を確保した上で産業用太陽光発電に分類されるためにモジュール変換効率が高い東芝の単結晶パネルを採用しています。
将来のアパート売却を視野に入れたのも国産パネル(OEMで製造は海外ですが・・・)を採用した理由です。売却時は買主のイメージも重要なので・・・

新築だったので、設計士の方に屋上の荷重を考慮した太陽光発電システム設置用の基礎を含めて設計して貰いました。設置時の施工コスト削減に繋がっていると思います。

葛飾区システム架台

土地は旧法借地権引き継ぎ条件で2500万円(245.12平米)、建物の建築費が6000万円(税抜)の合計8500万円です。借地料は245.12平米で37,075円(年間444,900円)と東京都区内とすれば安いのではないでしょうか?
建築コストは建築費が高騰する前に契約したので、かなり抑えられました。

管理人は大阪在住で遠隔地ということもあり、管理は賃料保証のサブリース利用で管理会社に任せています。よ~するに、ホッタラカシです。
評価賃料は882,500円/月(年間10,590,000円)、保証率が90%なのでサブリース賃料は794,250円/月(年間9,531,000円)です。
サブリース条件も当初4年間(以降は3年毎)は評価賃料の見直し無し、評価賃料の見直し時も賃料の5%以内、サブリース会社からの契約解除はできない契約と好条件です。

表面利回り(グロス)は12.46%。
実質利回り(ネット)でみるため賃料はサブリース賃料、そこから固定資産税や借地権料、リフォームプラン(19,735円/月で退去時リフォームが無料)を差し引いて計算しても10%以上のネット利回りは確保できる見込みです。融資も利用していますが、固定資産税と税金を除いた単純キャッシュフローで33万円/月ほどになります。
新築なので、しばらくは修繕費も必用ないでしょう!

借地権ではありますが、東京都区内の新築アパートでこの利回りなら非常に満足です!建築費が高騰してしまったので、今だったらこの利回りは確保できなかったと思います。

さらに、スペースの有効活用で階段横に自動販売機、屋上には太陽光発電システム(12kw)を設置しています。月間平均で5万円くらいの収入アップを見込んでいます。
僅かではありますが、さらなる利回りアップになると思います。

ちょっと心配なのが、テナント付けです。
3月末完成予定が建築部材不足で5月の中旬まで竣工がずれこみました。
決まっていた学生の入居が他案件に流れた上に、閑散期で一からの入居者募集になってしまいました・・・

サブリースなので当方には大きな影響はないのですが(評価賃料の見直し時には影響します)、サブリース業者は苦戦しているようです。

東京都は、あまり日射量の多いエリアではありませんが、2011年度からは連続で日照時間2,000時間オーバーしているので発電量が楽しみです!!

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